פסק-דין בתיק ת"א 29744-12-10

הנתבע עותר ל סילוק התביעה על הסף מפאת העדר סמכות עניינית או העדר עילה.

בבסיס המחלוקת עומדת השאלה בנוגע לסעדים אפשריים של בעלי דירות בבית משותף, המעוניינים ב"פינוי-בינוי", כנגד בעל דירה "סרבן".

התובענה

1. בתביעה נטען, כי הצדדים להליך הם בעלי זכויות החכירה של הדירות המצויות בבית משותף בגבעתיים, ובנוסף, הנתבע הוא בעל זכויות החכירה של דירה נוספת בבניין. הבניין נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, אך לא נרשם לו תקנון מוסכם. 

לטענת התובעים, עם השנים, סובל הבניין מבלאי מתמשך, ומצבו החמיר בשנים האחרונות. לפיכך, לאחר משא ומתן ממושך, נחתם ביום 1/8/10 הסכם בין התובעים לבין חברת משה סלם יזום ופיתוח בע"מ (להלן: "היזם"), שלפיו ירכוש היזם את זכויות הבנייה השיוריות במקרקעין, בתמורה להוצאת היתר בניה והקמת בית משותף חדש על החלקה, בו כל בעל דירה נוכחי יקבל דירה חדשה גדולה יותר וחניה, בנוסף לתשלום דמי שכירות בתקופת הבנייה (ההסכמים צורפו כנספחים ב'1-ב'3 לכתב התביעה).

לגרסת התובעים, הנתבע מסרב לחתום על ההסכם, תוך הצגת מצגי שווא, בחוסר תום לב ומנימוקים בלתי סבירים, ולמרות שבתחילה הביע נכונות להתקשר בהסכם מעין זה.

התובעים מציינים, כי כשנתיים קודם לכן, הציע להם הנתבע לפעול כיזם בפרוייקט הדומה לפרוייקט שהציע היזם הנוכחי, אך התובעים דחו אפשרות זו, מאחר שהם לא היו מעוניינים להתקשר בעסקה עם מי מבעלי הזכויות בבניין. 

התובעים טוענים, כי לאחרונה החמיר מצבו של הבניין, ואגף ההנדסה של עיריית גבעתיים אף התריע על ליקויי בטיחות חמורים בבניין (חוות הדעת צורפו כנספחים ז' ו-ח' לכתב התביעה). הם בחנו את האפשרות של שיפוץ הבניין, ומצאו כי היא אינה ישימה מבחינתם ואף אינה הגיונית מבחינה כלכלית.

2. התובעים מבססים את תביעתם, בפרק העילות, על שלוש עילות: הראשונה - חוזית: "הפרה חמורה של חוק החוזים לרבות הוראות סעיף 12..."; השניה - נזיקית: עוולה לפי פקודת הנזיקין, לרבות הטעיה וגרם הפרת חוזה; השלישית - עילה מכוח סעיף 60 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

את הסעדים הנתבעים ניסחו התובעים באופן הבא:

"א. לאכוף על הנתבע להתקשר עם היזם עימו חתמו התובעים הסכם ביום 01.08.10, לחילופין להוציא צו להקמת בניין חדש על פי כל זכויות הבנייה הקיימות וזאת באמצעות העסקה עם היזם ולחילופי חילופין לפרק את השיתוף במקרקעין באמצעות העסקה עם היזם תוך אכיפתה על הנתבע כאמור.

ב. לצוות על הנתבע, כקבוע בסעיף 60(ב) לחוק המקרקעין להעביר את זכותו בדירה לאדם אחר שיקבע הנתבע ושיבוא במקומו בכל הנוגע לחובת ההקמה של הבניין ולחתימה על ההסכם עם היזם".

לתביעה הנוכחית קדמה תביעה שהגישו התובעים למפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב, ובהחלטתה מיום 9/12/10 קבעה כב' המפקחת:

"הבית לא עונה על הגדרה בסעיף 60, לחוק המקרקעין, לכן אם בחרו תובעים בדרך זו, עליהם לפנות עם התביעה לבית משפט השלום".

לאחר מכן, כאמור, הוגשה התביעה הנוכחית.

3. בכתב הגנתו העלה הנתבע שורה של טענות סף כנגד התביעה. לגוף העניין טוען הנתבע כי הבניין לא "נהרס", אלא בשל גילו ורמת התחזוקה הנמוכה בה תוחזק עד שרכש דירה בו, יש לבצע בו תיקונים שונים. הנתבע מדגיש כי גם העירייה כלל אינה דורשת את הריסת הבניין אלא אך ביצוע תיקונים בו.

בקשת הסילוק

4. הנתבע טוען בבקשתו, כי לבית משפט זה אין סמכות עניינית לדון בתביעה מכח סעיף 60 לחוק המקרקעין, והחלטת המפקחת על רישום המקרקעין מגבשת מעשה בית דין, שעה שהתובעים לא ערערו עליה. 

בנוסף, מסביר הנתבע מדוע, לשיטתו, כתב התביעה אינו מגלה עילת תביעה מבוססת, ומדוע אין ערכאה המוסמכת לדון בסעדים הנתבעים, ומשכך, לטענתו, יש להורות על סילוק התביעה על הסף.